RISE rapport fastslår: ”Ett första steg framåt för fastighetsaktörer är att kartlägga parkeringsbehoven och faktisk användning”
RISE kom i förra veckan ut med en enormt välskriven rapport om mobilitets- och parkeringsfrågor för fastigheter: Branschöverskridande systemdesign: Hållbar mobilitet för fastigheter och kvarter. Den rapporten fastslår: ”Ett första steg framåt för fastighetsaktörer är att kartlägga parkeringsplatsbehov och deras faktiska användning samt intäkterna för att få en lämplig bild av värdet.”
Början och slutet av många resor är just fastigheter, antingen bostäder eller olika sorters verksamheter. Detta är den underliggande praktiska anledningen till varför rapporten belyser den allt viktigare kopplingen mellan Fastigheter och Mobilitet. Rapporten kartlägger och föreslår en process för samarbete mellan de två branscherna, samt gör en bedömning av vilken riktning mobilitet i fastigheter kommer att ta samt vilka förutsättningar som behöver förändras.
Rapporten tar upp precis det här ”Gränslandet” inom vilket Mobility46 verkar med alla sina kunder, och RISE har gjort ett omfattande jobb att sätta ord på de utmaningar som finns.
Jag har talat mig varm för och förordat samverkan mellan fastighetsägare, parkeringsoperatörer och kommuner i alla de paneler och workshops som Mobility46 medverkat i under de senaste åren. Anledningen till det är att jag i praktiken har bevittnat den svårighet som uppstår om olika system och olika aktörer arbetar i silos avseende parkering, elbilsladdning och mobilitet. Alla gör ”sin” grej utifrån ”sitt” perspektiv. Detta skapar ineffektivitet och bromsar omställningen till ett bättre utnyttjande av de befintliga parkeringstillgångarna som redan finns.
Den branschöverskridande systemdesignen som rapporten beskriver har vi på Mobility46 kallat för ett gemensamt ekosystem som måste skapas. Slutresultatet kallar vi för ”The Future Car Park”.
När två system, eller aktörer, som än så länge varit helt oberoende av varandra plötsligt behöver samverka är det enligt rapporten vanligt både med upplevda barriärer och faktiska problem inom områdena Teknik, Lagstiftning, Affärsmodeller och Kultur. Jag tänkte ge min erfarenhet kring faktiska exempel på detta inom respektive område:
Teknik/Standarder: Parkeringsförvaltning har historiskt sett varit väldigt manuellt hanterat och de tekniska (om några över huvud taget) lösningar som har funnits har varit mycket enkla i sin natur (ofta Excellistor) och inte sällan helt saknat möjlighet att kommunicera med andra system (API:er). En stor förändring som nu sker är digitalisering av fastigheten, inklusive garaget. Detta innebär att man som fastighetsägare och parkeringsförvaltare måste kunna kommunicera överskridande mellan olika digitala lås, olika fabrikat av elbilsladdare (det kallas Open Charge Point Protocol - OCPP), möjliggöra för mobilitetsoperatörer att effektivt bedriva sin verksamhet, etc..
Lagstiftning/Regelverk: I rapporten pekas parkering ut som en ”ödesfråga” för att kunna lyckas med den omställning som krävs. Hyreslagen är bra på många sätt men en nackdel i sammanhanget är det s.k. indirekta besittningsskyddet som följer av Hyreslagen. Besittningsskyddet, tillsammans med andra liknande skyddsbestämmelser kring hyresobjektet, skapar stora inlåsningseffekter för parkering. Hyresvärden kanske eftersträvar dynamik i parkeringsanläggningen i form av övergång till oreserverade platser eller installation av elbilsladdare på platser i närheten av elcentralen, men avskräcks att göra detta på grund av rädsla för att rucka på hyresförhållanden med risk för skadestånd. Vidare är icke-momsregistrerade BRF:er ett exempel på skattelagstiftningens praktiska hinder för storskalig mobilitetsutrullning. Det är nämligen så att en aktör inte rakt av kan agera parkerings-, laddnings- eller mobilitetsoperatör åt en icke momsregistrerad BRF då BRF:s upplåtelse av yta/plats till dessa typiskt sett anses som momspliktig verksamhet (eller del därav) vilket kräver momsregistrering och uttag av moms av BRF:en. Något som merparten av alla BRF:er inte är beredda att göra.
Affärsmodeller: Inom parkeringsbranschen har den gängse affärsmodellen mellan parkeringsoperatörer och fastighetsägare i decennier varit att operatören förhyrt hela garaget på långa hyresavtal (Blockhyra). Operatören har sedan fått sköta garaget bäst de vill med så klart det enda egna syftet att maximera sin vinst (allt överskott från parkeringsintäkter efter att hyran är betald blir vinst). Naturligtvis fungerar inte denna affärsmodell framgent då det ofta finns en intressekonflikt i vad parkeringsoperatören vill och vad som är bästa utvecklingen av p-garaget, typ av nyttjande och andra tjänster än bilparkering (exv. delad mobilitet). Lösningen till detta är att vi ser allt fler fastighetsägare som tar hem rådigheten över sin parkering och införlivar den i fastighetens övriga mål kring hållbarhet. En annan utmaning inom parkering har varit att på grund av den bristande tekniska kompetensen har parkeringsförvaltare bortsett från att hyresreglera parkering då det rört sig om många avtal med relativt lågt kontraktsvärde per avtal. Konsekvensen har blivit ojusterade hyror på parkering under många år och därmed underprissättning av parkering. Numera finns automatiserad fast uppräkning av parkeringsavgifter som sköts automatiskt av Parking Management System.
Kultur: branscher präglas oftast av en säregen kultur som är mer eller mindre djupt förankrad i aktörernas beteenden, tanke- och förhållningssätt. För fastighetsägare har parkering i decennier varit något av ett påtvingat krav genom p-tal, som dessutom varit olönsamt samt setts som en risk i verksamheten och balansräkningen. Nu måste detta synsätt ändras till att parkering, och dess kopplade mervärdestjänster – elbilsladdning, mobilitetshubbar, etc. – möter hyresgästers transportbehov och samhällets krav på klimatomställning. I min värld är det uppenbart att fastighetsägaren har en naturlig och tydlig, roll i denna samhällstransformation!
Skiftet från ett fokus på bilburen mobilitet och gammeldags förvaltning av parkering till hållbara, omfattande mobilitetserbjudanden på fastighets- och kvartersnivå, kombinerat med en modern dynamisk parkeringsförvaltning är bara i sin linda!
När jag läste rapporten var det två meningar som gav mig rysningar av välbehag. Båda meningarna sammanfattar otroligt väl den tes som har gjort att jag och mitt team har spenderat de senaste tio åren på att jobba med (den tidigare trista, men numera spännande) tillgången parkering. Jag avslutar med att citera dessa två avsnitt ur rapporten:
”Det påstås till och med att den som kan lösa frågan om parkeringen, kan också lösa den om mobilitet.” (Rode et al., 2019)
”Ett första steg framåt för fastighetsaktörer är att kartlägga parkeringsplatsbehov och deras faktiska användning samt intäkterna för att få en lämplig bild av värdet. Om man sedan bestämmer sig för att minska antalet parkeringsplatser (bestånd) respektive bygga med lägre p-tal behöver det hittas en långsiktig affärspart som kan tillhandahålla mobilitet och avlasta aktören från föränderliga mobilitetsbehov och marknadskrav.”
Skrivet av:
