Därför bör ni slopa blockhyran och ta kontroll över er parkeringsaffär

I decennier har det varit standard för fastighetsägare att hyra ut sina parkeringstillgångar på långa blockhyresavtal till parkeringsoperatörer. Detta innebär att operatören under avtalsperioden, ibland så länge som 8-10 år, betalar en fast årshyra för att hantera och råda över alla delar av parkeringsförvaltningen.

Vi har tidigare benämnt de svårigheter som uppstår när två system, eller aktörer, som tidigare varit helt oberoende av varandra, ska börja samverka. I följande artikel går vi in på för- och nackdelar, samt konsekvenser som blockhyresavtal för med sig för fastighetsägare, och vilka alternativ som finns.

“När man hyr ut sina parkeringsytor i ett blockhyresavtal, mister man även möjligheten att påverka parkeringserbjudandet.”

Fem konsekvenser av blockhyresavtal

En vanlig anledning till att man hyr ut sin parkeringsaffär är att den upplevs som komplex och svårhanterlig, men att avtala bort förvaltningen och rådigheten över de egna parkeringstillgångarna får konsekvenser på både kort och lång sikt:

1. Ingen påverkan på kundanpassning och NPS

När man hyr ut sina parkeringsytor i ett blockhyresavtal, mister man även möjligheten att påverka parkeringserbjudandet. Huruvida hyresgästers behov av exempelvis elbilsladdning möts, och vad det kostar, är helt upp till operatören (som formellt är hyresgäst). En operatör som inte nödvändigtvis lägger så stor vikt vid ert NPS (Net Promoter Score) eller huruvida deras intäkter kommer från en prishöjning, elbilsladdning eller kontrollavgifter.

2. Hyreslagen innebär en legal inlåsning

Blockhyresavtal lyder under hyreslagen, vilket kan innebära stora inlåsningseffekter på parkeringsaffären på grund av det indirekta besittningsskyddet. En fastighetsägare som till exempel vill skapa en mer flexibel uthyrning i sin parkeringsanläggning i form av oreserverade platser, kan inte ta sådana beslut eftersom den befintliga blockhyresgästen bestämmer över nyttjandet i anläggningen och har besittningsskydd enligt hyreslagen när det är dags för villkorsändring.

3. Långa avtal riskerar förlorade intäkter

Fram till för några år sedan var blockhyra med långa avtalsperioder fortfarande en rimlig lösning, eftersom det inte hände särskilt mycket på parkeringsfronten. Men nu när vi är mitt uppe i en samhällstransformation där elbilsladdning och mobilitet står i fokus, kan vi inte säkert säga vilka möjligheter som kommer att öppnas upp imorgon – möjligheter som fastighetsägare som ingått långa blockhyresavtal då går miste om att kunna erbjuda. En sak är säker: genom att avtala bort den egna rådigheten går man som fastighetsägare miste om mycket av all uppsida på eventuell tjänsteutveckling av parkeringsytorna. En uppsida som innebär både ökade intäkter samt nöjdare kunder.

4. Parkeringen isoleras från den övriga fastigheten

Parkeringsytorna är och bör ses som en del av fastigheten, och man skapar problem för den övergripande förvaltningen när man isolerar parkeringstillgångarna i ett blockhyresavtal. Om man vill vara en framåtlutad fastighetsägare som hänger med i t.ex. digitaliserings-, elbilsladdnings-, och Smart Building-trenderna behöver man ha en samlad strategi för hela sin fastighet. Om parkeringen då isoleras, förloras möjligheten att exempelvis erbjuda en användarvänlig accesslösning eller lastbalansera elförbrukningen för elbilsladdning och resten av fastigheten.

5. Finansiell trygghet

Blockhyresavtal har dock en fördelaktig konsekvens som vi inte ska sticka under stol med. När man hyr ut sina tillgångar mot en fast hyra har man en stor finansiell trygghet i den affären. Förutsatt att man valt att hyra ut till en stabil operatör vet man vilka parkeringsintäkter man kommer att ha under avtalsperioden, utan att man är beroende av beläggningsgrad, vilket kan vara en förutsättning för att ta in extern finansiering som banklån eller liknande. Väljer man att prioritera detta, bör man ändå överväga att skriva in krav på mervärdestjänster och dialog kring erbjudandet i avtalet. Då har man påbörjat en uppluckring av det gamla systemet och arbetar mot en större samverkan mellan fastighetsägare och operatör.

“Parkeringsytorna är och bör ses som en del av fastigheten, och man skapar problem för den övergripande förvaltningen när man isolerar parkeringstillgångarna i ett blockhyresavtal.”

Tre sätt att förvalta sina parkeringstillgångar som alternativ till blockhyra

Första steget för fastighetsägare som vill ta kontroll över sin parkeringsaffär är att bestämma sig för huruvida man vill hantera förvaltningen på egen hand eller inte. Väljer man att ta in en operatör bör man titta på en mer flexibel avtalsform som lämnar kvar mer rådighet och insyn än vad blockhyresavtalet gör.

1. Omsättningsbaserat hyresavtal

Kort sagt kan man säga att ett omsättningsbaserat hyresavtal passar bra för en fastighetsägare som inte har resurser att förvalta sina egna parkeringstillgångar, och heller inte har några starka tankar eller strategier kring hur förvaltningen bör bedrivas. Då tar man in en operatör som har ett modernt och kundvänligt varumärke, är duktig på parkering och kan driva och optimera arbetet mot en andel av omsättningen.

2. Förvaltningsavtal

Är ni en fastighetsägare med ett starkt eget varumärke, som har egna idéer och strategier kring hur parkering ska bedrivas i er verksamhet? Är det viktigt för er att ha kontroll över vilka tjänster som ska erbjudas, vad det ska kosta och hur det ska fungera? Vill ni dessutom att parkeringstjänsterna ska förknippas med er och delvis bedrivas i ert namn? Om ni med andra ord vill ha rådighet över hela affären, men inte har resurser att bedriva den, då ska ni titta på ett förvaltningsavtal.

I förvaltningsavtal anlitar man en operatör som på ert uppdrag bedriver den dagliga operativa verksamheten, medan man som fastighetsägare har 100% insyn i affären. Detta gör att man har samma förutsättningar för att dra slutsatser kring hur man optimerar affären. Avtalet innebär i högre grad ett partnerskap, där operatören är expert på parkering, medan fastighetsägaren är expert på och förankrar parkeringen i den övriga verksamheten.

3. Digitaliserad parkeringsförvaltning

Självklart kan man också ta hand om parkeringsaffären helt själv, vi har flera kunder som har valt att göra det. Med ett digitalt affärssystem för parkeringsförvaltning blir det dessutom mycket enklare än om man skulle hantera allt manuellt i olika system.

Här kan ni läsa om fördelarna med digitaliserad parkeringsförvaltning och hur det fungerar.

Det finns dock ingenting som säger att ni måste ta hand om hela affären på egen hand - det går att dela upp förvaltningen. Ni kan hantera vissa parkeringsanläggningar inhouse och outsourca andra till en parkeringsoperatör genom exempelvis ett förvaltningsavtal.

Om ni och er operatör använder samma Parking Management System, får ni dessutom en samlad överblick över den aggregerade datan från alla era anläggningar – både de som ni själva förvaltar, och de som er operatör har hand om. All data ni behöver för att driva och optimera affären finns då samlad på ett ställe.

“Om ni och er operatör använder samma Parking Management System, får ni en samlad överblick över den aggregerade datan från alla era anläggningar”

Så undviker ni fallgroparna

Sammanfattningsvis finns det alternativa avtalsformer som ger er större kontroll över era parkeringstillgångar än det traditionella blockhyresavtalet. Innan ni tar ett beslut kring hur ni vill göra, fundera på:

• Vad riskerar ni att förlora genom att hyra ut er parkeringsaffär med ett blockhyresavtal – idag och på sikt?

• Vilka förutsättningar har ni för att hantera parkeringsförvaltningen på egen hand?

• Om ni vill anlita en parkeringsoperatör för hela eller delar av affären, vilken avtalsform matchar era behov och möjligheter bäst?

Fortfarande osäker? Välkommen att höra av er om ni vill bolla kring era alternativ eller lära er mer om hur digitaliserad parkeringsförvaltning kan bidra till er parkeringsaffär.